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「华夏复兴基金」国信证券-房地产行业专题报告:h股室内住宅崛起的繁荣基础

时间:2021-04-21 03:54:28作者:佚名

[研究报告摘要]

短期繁荣反弹。上半年,预计2020年销量将继续创新高。去污率短期内会反弹,库存积累明显放缓。总体来看,2020年的行业销售热潮虽然没有回到2018年初的高点,但下降趋势明显放缓,2020年下半年确实是两年半以来的最高热潮。但目前库存仍处于较低水平,土地交易增速降低,去杠杆化下的房地产企业短期内难以扩张。2018年和2019年的相对收缩将削弱2021年的新推,今年的供给释放强度将很难达到过去两年的水平,而相对疲软的供给将有力支撑短期繁荣。

短期视角:h股内房业绩与景气正相关。以新开工率作为衡量行业景气程度的直观指标,可以很好的解释房企扩张节奏和土地市场表现。h股房地产与行业景气的关系清晰直观。房地产指数的表现几乎与繁荣周期完全同步。2016 /2017年各大地产股快速上涨,对应的是行业景气度高、景气度持续上升的“黄金期”。另外,H内资受政策影响较小,在高景气时期估值和业绩同步提升,所以更容易“双击”,所以弹性比a股高。由于短期繁荣将持续,h股内房既有确定性,又有高弹性。

长期来看:在“管理红利”时代,“低杠杆+高ROE”的财务杠杆不仅煽动了更高的ROE水平,也增加了内地房地产企业的经营风险。

房地产企业高增长率下的高风险被市场给予了高折扣,使得房地产股票的股价涨幅远低于业绩的增长率,表现为相对估值持续下降。随着“三条红线”对房企融资的精细化管理,房企迎来了“管理红利”时代,随着经营效率的提高,有效对冲了杠杆的下降,从“高杠杆+高ROE”到“低杠杆+高ROE”的价值组合。

投资建议:短期景气持续,短期景气有望保持高位,h股内部具有较强的灵活性和确定性。即无论土地市场表现如何,无论土地收购的潜在利润率是涨是跌,h股地产表现突出的概率都是很高的。短期来看,H内房强度预计至少持续到第二季度末,后续核心观察指标为消融率。个股选择方面,推荐华润置地、龙湖集团、凯撒集团、徐汇控股集团、龙光集团。


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